天博综合体育官方app下载-巴菲特:美国金融危机可能不会停止 至少9个城市将出现房价下跌或跌落悬崖

时间:2022-09-02 05:46

本文摘要:2008年9月15日,雷曼兄弟破产。此后,由美国次贷危机引发的美国金融危机迅速上演。因此,美联储启动了QE元“印钞机”,以拯救美国的金融和经济苏醒。正是从那时起,美国房地产市场的突然下跌进入了一个新的周期。 全球投资者涌入美国许多大都市,试图借助美元杠杆和长期低利率投资美国房地产市场,实现财富跃升。然而,当今的种种迹象表明,世界上许多投资者在享受财富增值的好处之前,已经进入了美国许多大都市房价下跌或即将跌落悬崖的风险边缘。

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2008年9月15日,雷曼兄弟破产。此后,由美国次贷危机引发的美国金融危机迅速上演。因此,美联储启动了QE元“印钞机”,以拯救美国的金融和经济苏醒。正是从那时起,美国房地产市场的突然下跌进入了一个新的周期。

全球投资者涌入美国许多大都市,试图借助美元杠杆和长期低利率投资美国房地产市场,实现财富跃升。然而,当今的种种迹象表明,世界上许多投资者在享受财富增值的好处之前,已经进入了美国许多大都市房价下跌或即将跌落悬崖的风险边缘。房地产经纪人雷德芬(Redfin)表示,在9月16日之后的四周内,美国上市出售的房屋中,超过四分之一的价格已经下调。这是券商2010年(8年)开始汇总数据以来的最高数据。

值得注意的是,曾经最热的市场,现在房价下跌更快,和2008年非常相似。在纽约,一周内有800栋建筑出售,这是过去12年来的第一次。

彭博社援引布朗哈里斯史蒂文斯的话说,今年第二季度,曼哈顿的二手公寓以五年来最大的折扣出售。上东区三居室公寓的销售价格中位数与去年同期相比下降了16%,至307.5万美元。在过去的一个月里,加州超过25%的于恒降价销售,降价最多的于恒甚至降价50%,这是加州于恒自2010年以来最大的降价。据分析,美国正在上演楼市降价潮。

特别是,过去由外国投资者购买支持的房地产,正遭受非美国基金的撤出。以中国买家投资美国房地产为例,根据Real Capital Analytics最近的声明,中国投资者自2008年以来首次开始出售美国房地产。

今年第二季度,中国买家(企业)卖出美国商业地产共计12.9亿美元,远远超过中国资本1.262亿美元买入的美国地产,首笔净卖出11.64亿美元。据分析,中国买家虽然只是美国楼市投资者的一小部分,但他们往往是美国高价楼盘的客户。因此,他们的出售对美国许多大城市的房地产市场来说是一个坏信号,也是全球投资者在美国投资的风向标。

果然,根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)9月27日公布的数据,8月成屋销量创下2016年2月以来新低。根据房地产机构道格拉斯埃利曼(Douglas Elliman)的数据,今年第二季度,纽约曼哈顿的买家数量比去年同期下降了17%,至2629人,这也创下了2009年全球经济衰退以来第二季度的最低交易量。与此同时,曼哈顿于恒第二季度的库存总额为6985台,同比增长10.7%,为2011年以来第二季度的最高水平。

美林证券和美国银行的分析师米歇尔梅耶在研究报告中说,“美国现有的房屋销售已经达到顶峰”。需要注意的是,金融危机后,美国现有房屋销售恢复相对较快,占美国所有房地产销售的90%。那么,为什么一度火爆的美国大都市楼市瞬间进入冰河时代?美联社标准普尔席勒案例全国房价指数体系主席大卫布利泽(David Blitzer)曾表示,不断上涨的房价和抵押贷款利率正在侵蚀美国房地产市场的购买力。

据路透社报道,潜在趋势仍显示,随着抵押贷款利率上升和房价上涨,美国楼市趋于疲软。美银美林也认为,很大程度上可以用美元资产负债能力下降来解释。读者朋友们都知道,美联储在北京时间9月27日宣布今年第三次加息,美元利率区间已上调至2%-2.25%,为2008年以来最高。美联储政策声明中最重要的变化是,关于美元“货币政策”的声明 美联储宣布加息当天(9月28日),房地美发表声明称,美国30年期实体抵押贷款平均利率为4.72%,为2011年4月以来最高;15年期实体抵押贷款平均利率达到4.16%,比前一周的数据高出0.05%。

美国房地产网站Realtor.com首席经济学家丹妮尔黑尔(Danielle Hale)认为,今年讨债成本将继续上升,30年期固定抵押贷款利率将在2019年前达到5%。值得注意的是,仅在一年前,这个数字仅为3.83%。

值得一提的是,在美元全方位加息的同时,美联储在去年10月份开始将对账单每月缩水100亿美元,本月又将对账单每月缩水400亿美元。也就是说,美元的制造者美联储(Federal Reserve)率先停止购买美元中的膨胀资产,美联储借助铸币税抑制了资产价格溢价膨胀的风险。此时,美元的出现看起来更“值钱”,但却埋下了美国很多城市房价下跌的风险。

根据CNBC最近的报告,在美国次贷危机和金融危机的十年间,亿万富翁沃伦巴菲特在接受采访时警告说,美国经济再次引发的“雷曼时刻”是无法阻挡的。“以后肯定还会有(金融危机)。”巴菲特解释说,这是因为人的本性是嫉妒和贪婪。

不难理解,正如本文前面提到的,全球板块的聪明投资者,包括中国买家,已经提前卖出并撤离了美国房产。CNBC高级经济学家艾伦特拉萨斯(Aaron Terrazas)表示,在美国房地产市场,一些大城市的价格通胀水平已经超过了十年前美国房地产市场鼎盛时期的最高水平。这也意味着他们可能正在进入房价大幅下跌的“雷区”,例如,包括曼哈顿、纽约、圣何塞、加州、旧金山、拉斯维加斯、西雅图、达拉斯-沃思堡、德克萨斯州、亚特兰大、奥兰多和南卡罗来纳州夏洛特在内的至少9个大都市。

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